مسکن در خوابِ رکود، هزینه ساخت در اوج
به گزارش آهن آنلاین؛ بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ با یک تناقض جدی روبهرو است. معاملات همچنان کمرمق و قدرت خرید خانوارها ضعیف است، اما هزینه ساخت و قیمت مصالح و مقاطع ساختمانی با سرعت زیادی افزایش یافته است. جهش اخیر قیمت آهن اسفنجی، شمش، میلگرد و تیرآهن در بازار نشان میدهد موج جدید افزایش هزینه ساخت هنوز بهطور کامل در قیمت مسکن تخلیه نشده و احتمال دارد آثار آن در ماههای آینده بیشتر نمایان شود. بازار مسکن ماهها در رکود قرار داشت. کاهش قدرت خرید، نااطمینانی اقتصادی، رشد قیمتها و فاصله زیاد میان درآمد خانوار و قیمت خانه باعث شد بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی از بازار خارج شوند.
در چنین شرایطی، طبیعی بود که انتظار افزایش شدید قیمت مسکن با تردید مواجه شود. چراکه وقتی خریدار توان پرداخت ندارد، فروشنده نیز برای فروش سریع ناچار به تعدیل قیمت میشود. اتفاقی که در شهریورماه رخ داده، معادله بازار را پیچیدهتر کرده است. قیمت بسیاری از نهادههای ساختمانی و محصولات فولادی جهش کرده، درحالیکه تقاضای مصرفی مسکن همچنان ضعیف است. این یعنی بازار از یکطرف با محدودیت تقاضا و از طرفدیگر با افزایش هزینه تولید مواجه شده است. همان شرایطی که میتواند زمینهساز تداوم رکود تورمی در بازار مسکن باشد.
موج گرانی از فولاد شروع شد
یکی از مهمترین نشانههای تغییر شرایط، معاملات زنجیره فولاد در بورس کالا طی نیمه شهریور است. باتوجه به جهش نرخ ارز از ابتدای شهریورماه محصولات زنجیره فولاد به این موضوع واکنش نشان دادند و همه حلقههای زنجیره از آهناسفنجی گرفته تا میلگرد، تیرآهن و نبشی با افزایش قیمت همراه بودند. بهطوری که در معاملات میلگرد ۱۸ شهریور میانگین قیمت میلگردهای پرمصرف به حدود ۸۵ هزار و ۷۸۲ تومان رسید که رشد حدود ۸ درصدی را نسبتبه هفته قبل از آن نشان میدهد.
همچنین در بازار تیرآهن نیز فشار قیمتی قابلتوجه بود. میانگین موزون تیرآهن سایز ۲۰ تا ۳۰ در فاصله یک هفته حدود ۱۳.۷۴ درصد افزایش داشت. درحالیکه حجم عرضه و معاملات کاهش پیدا کرده بود و تقاضا افزایش یافته بود. این ترکیب نشان میدهد بخشی از رشد قیمت تیرآهن ناشی از فشار تقاضا دربرابر عرضه محدود بوده است.
رکود مسکن دربرابر افزایش هزینههای ساخت
اگرچه بازار مسکن ماهها در رکود بوده، اما قیمتها کاهشی نبوده و اکنون در مسیر افزایش قرار گرفتهاند. بازار مسکن برخلاف بازارهایی مانند فولاد، واکنش فوری به تغییرات قیمت نهادهها ندارد. ممکن است میلگرد و تیرآهن طی چند هفته گران شوند، اما اثر این افزایش بر قیمت یک ساختمان چند ماه یا حتی بیشتر زمان ببرد.
از طرفی سازندهای که با هزینه بالاتر ساخت مواجه شده، حتی در صورت کاهش قدرت خرید مردم، حاضر نیست واحد خود را با قیمت گذشته عرضه کند. چراکه فروش با قیمت پایینتر به معنای از دست دادن سرمایهای است که برای ساخت پروژه بعدی به آن نیاز دارد. بههمیندلیل، در ماههای گذشته رکود به معنای کاهش شدید قیمت اسمی مسکن نبوده است. بازار بیشتر از طریق کاهش تعداد معاملات خود را تعدیل کرده است. خریدار از بازار خارج شده و فروشنده نیز در بسیاری از موارد منتظر شرایط بهتر مانده است.
بمب ساعتی قیمت مسکن به کار افتاد
دادههای مرکز آمار ایران نیز فشار هزینهای بر ساختوساز را تایید میکند. شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبتبه بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته و تورم سالانه این نهادهها به ۸۰ درصد رسیده است. تورم فصلی نیز ۲۰.۷ درصد بوده است.
البته رشد بیش از ۱۰۰ درصدی شاخص نهادهها به معنای دو برابر شدن قیمت نهایی همه واحدهای مسکونی نیست. چراکه قیمت زمین، دستمزد، عوارض، هزینههای مالی و سایر هزینهها نیز در قیمت نهایی نقش دارند. با این وجود، این آمار یک پیام روشن دارد و این است که ساخت مسکن جدید نسبتبه سال گذشته بهمراتب گرانتر شده است.
افزایش اخیر قیمت محصولات فولادی میتواند این فشار را در نیمه دوم سال بیشتر کند. وقتی آهناسفنجی گران میشود، اثر آن به شمش و سپس مقاطع فولادی مانند میلگرد و تیرآهن منتقل میشود و در نهایت هزینه اسکلت و ساخت ساختمان افزایش پیدا میکند.
بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ هنوز با ضعف تقاضای موثر مواجه است. بنابراین افزایش هزینه ساخت الزاما نمیتواند در کوتاهمدت به همان نسبت در قیمت معاملهشده واحدهای مسکونی منعکس شود. ممکن است قیمتهای پیشنهادی فروش افزایش پیدا کنند، اما معاملات همچنان پایین بماند. در چنین شرایطی، بازار وارد مرحلهای میشود که قیمت اسمی بالا میرود، اما نقدشوندگی پایین میماند.
چشمانداز بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۵
باتوجهبه مجموعه عوامل موجود، برای ماههای پایانی سال سه سناریو قابل تصور است. سناریوی اول که محتملترین وضعیت بهنظر میرسد، ادامه رکود تورمی است. در این حالت، معاملات همچنان پایین میماند، اما رشد هزینه ساخت، مصالح و مقاطع فولادی، زمین و تورم عمومی اجازه کاهش محسوس قیمت مسکن را نمیدهد. در نتیجه قیمتهای پیشنهادی افزایش مییابد، اما تعداد معاملات رشد قابلتوجهی پیدا نمیکند.
سناریوی دوم، افزایش شدیدتر قیمتها است. اگر نرخ ارز دوباره وارد مسیر صعودی شود و افزایش قیمت آهن آلات و محصولات فولادی ادامه پیدا کند، سازندگان و فروشندگان نیز قیمتهای جدیدی برای واحدهای خود تعیین خواهند کرد. در این حالت، احتمال افزایش قیمت اسمی مسکن در نیمه دوم سال بیشتر میشود.
سناریوی سوم، ثبات نسبی است. اگر بازار ارز آرام شود و فشار هزینه نهادههای ساختمانی کاهش پیدا کند، ممکن است مسکن وارد دورهای از ثبات قیمتی شود. هرچند در این حالت نیز انتظار رونق سریع معاملات چندان واقعبینانه نیست، چراکه مشکل اصلی بازار یعنی کاهش قدرت خرید خانوار همچنان پابرجا است. بهطور کلی آنچه در شهریور ۱۴۰۵ در بازار مسکن دیده میشود، پایان رکود نیست، بلکه تغییر شکل رکود است. بازار از رکودی که با کاهش معاملات شناخته میشد، به سمت رکودی حرکت میکند که همزمان با افزایش هزینه تولید و رشد قیمت نهادهها همراه شده است.
