آهن؛ مجهول بزرگ قیمت‌گذاری و ساخت بازار مسکن

به گزارش آهن آنلاین - بازار مسکن همواره به‌عنوان یکی از پیشران‌های کلیدی اقتصاد ملی در ایران شناخته می‌شود؛ بازاری که نه‌تنها یگانه مأمن پس‌انداز خانوار ایرانی بوده، بلکه گره عمیق و انکارناپذیری با بسیاری از صنایع مادر از جمله صنعت فولاد و آهن‌آلات دارد. جایگاه استراتژیک بازار مسکن در سبد دارایی خانوار و تأثیرگذاری مستقیم آن بر شاخص‌های اقتصادی کشور موجب شده هر تغییری در بازار آهن و قیمت‌گذاری فولاد و مشتقات آن، بلافاصله به‌شکل امواج تورمی یا رکودی به بازار مسکن منتقل شود. 

در این مقاله تحلیلی بررسی شده است که ساخت‌وساز مسکن، بدون لمس نوسانات بازار آهن (چه در سمت قیمت و چه در سمت دسترسی و عرضه) ممکن نیست. افزایش یا کاهش قیمت آهن نه فقط هزینه‌های ساخت را متأثر می‌کند بلکه مستقیماً بر جذابیت سرمایه‌گذاری مسکن، میزان عرضه واحدهای نوساز، رفتار سازندگان، قدرت خرید و حتی مدل‌های فروش و معاملاتی اثر می‌گذارد. به‌عبارت ساده، هر گامی در مسکن ایرانی بدون عبور از مسیر آهن‌آلات (به عنوان کالای بنیادین ساخت) برداشته نمی‌شود و همین ارتباط تنگاتنگ، اهمیت و حساسیت «قیمت‌گذاری آهن» را در معماری بازار مسکن دوچندان می‌کند.

چالش ‌های قیمت‌ گذاری آهن ‌آلات در بازار داخلی

سیاست‌گذاری بازار آهن و فولاد در ایران دهه‌هاست معمای اقتصادی ایران باقی مانده و با چالش‌هایی فراتر از یک بازار کالایی سنتی دست‌وپنجه نرم می‌کند. در ماه‌های اخیر، همگام با موج‌های رکودی و تحولات عجیب در بازار مسکن، بازار آهن نیز تحت تأثیر شوک‌های داخلی و خارجی، عدم قطعیت قیمت‌گذاری و جهش‌های نوسانی مداوم قرار گرفته است. همین امر، پیش‌ بینی قیمت آهن آلات را بدل به یکی از دغدغه‌های اصلی فعالان بازار و حتی مردم عادی کرده است، آن هم در شرایطی‌که قیمت هر کیلو آهن و میلگرد در ایران روزانه، نه به واسطه عرضه و تقاضای واقعی بلکه اغلب ناشی از سیاست‌های مقطعی دولت، نرخ ارز، محدودیت‌های تحریمی و حتی هیجانات بازار تعیین می‌شود.

نبود یک مرجع شفاف قیمتی، دخالت‌های متعدد در عرضه بورس کالا، ابهام در رفتار صادرکنندگان بزرگ و حتی عدم همسویی سیاست تجاری فولاد با نیاز داخلی ساخت‌وساز باعث شده فرآیند قیمت‌گذاری آهن‌آلات در ایران بیشتر شبیه حل یک معادله با مجهولات فراوان باشد تا سازوکاری منطقی و قابل اتکا. 

این فضای مه‌آلود موجب شده بسیاری از سازندگان مسکن، به‌جای برنامه‌ریزی بلندمدت، سراغ رفتارهای کوتاه‌مدت و واکنشی بروند و خود را دائماً با شوک‌های قیمتی وفق دهند؛ امری که چرخه ساخت را شکننده‌تر و امنیت سرمایه‌گذاری در مسکن را حداقلی می‌کند. حال‌که رکود تاریخی در بازار مسکن حاکم است، هر تلنگر کوچک به قیمت آهن بلافاصله به تعویق پروژه‌ها، توقف صدور پروانه‌های ساخت یا پناه بردن سازندگان به حاشیه امن دارایی‌های موازی (طلا، ارز و خودرو) خواهد انجامید.

تغییرات پیاپی قیمت آهن بیش از هر مقطع دیگری سازندگان را سردرگم کرده و بر تعداد پروژه‌های نیمه‌کاره افزوده است. شاید هیچ زمانی مانند امروز مفهوم پیش‌بینی قیمت آهن آلات تا این حد در اقتصاد ساخت و ساز اهمیت نیافته بود و نبود راهکار علمی و شفاف، ریسک‌های بازار مسکن را به اوج خود رسانده است.

عوامل موثر بر قیمت آهن ‌آلات؛ از عرضه تا تقاضا

بررسی‌های میدانی و داده‌های رسمی نشان می‌دهد که عوامل موثر بر قیمت آهن آلات در ایران چند لایه و گاه متعارض‌اند. نخستین و جدی‌ترین عامل را باید به پارامترهای کلان اقتصاد جهانی مرتبط دانست؛ از جمله نوسانات نرخ جهانی فولاد، قیمت انرژی، محدودیت واردات مواد اولیه یا تجهیزات و حتی سیاست‌های تعرفه‌ای دولت‌ها برای مقابله با مازاد یا کسری تولید. اما این همه ماجرا نیست.

درسمت عرضه، تولید داخلی فولاد ایران تحت تأثیر محدودیت‌های انرژی (برق و گاز)، تحریم‌های تکنولوژیک و سیاست‌های ارزی قرار دارد. این عوامل موجب می‌شود نه تنها هزینه تولید بلکه ظرفیت واقعی عرضه بارها در سال تغییر کند. بافرض آنکه کارخانه‌ای به‌دلیل محدودیت انرژی یا عدم دسترسی به قطعات یدکی وارداتی از مدار تولید خارج شود، کمبود عرضه ناگهانی می‌تواند موجی از التهاب قیمتی ایجاد کند.

درسمت تقاضا نیز عوامل متعددی دخیل‌اند؛ رکود یا رونق بازار مسکن، پروژه‌های عمرانی دولت، حجم صادرات و حتی انتظارات تورمی عمومی در جامعه. کاهش تقاضا برای خرید ملک یا رکود سنگین در بازار ساختمان (مانند شرایط فعلی تهران که حجم معاملات به یک‌سوم پارسال رسیده) می‌تواند تقاضای آهن‌آلات را کاهش داده و روند افزایش قیمت را تا حدی مهار کند. بااین‌حال، صادرات فولاد و میلگرد، اغلب به‌دلیل تسعیر نرخ ارز و جذابیت فروش خارجی، حتی در بازار رکودی مسکن باعث کمبود عرضه داخلی و رشد قیمت می‌شود.

عوامل موثر بر قیمت آهن آلات عملاً ترکیبی دینامیک از متغیرهای جهانی و داخلی هستند که با سیاست‌های دولت، شوک‌های سیاسی (نظیر جنگ یا تحریم)، رفتار بازارهای موازی (طلا و ارز) و وضعیت اعتبارات بانکی درهم تنیده می‌شوند. درنهایت آنچه می‌ماند، آشفتگی و نوسان روزافزون قیمت‌هاست که هیچ سازنده‌ای توان محاسبه قیمت تمام‌شده حتی ۳ ماه آینده را ندارد.

تاثیر قیمت آهن بر هزینه‌ های ساخت مسکن

اگر از دید یک سازنده به بازار نگاه کنیم، تاثیر قیمت آهن بر هزینه ساخت مسکن کاملاً مستقیم، حیاتی و اجتناب‌ناپذیر است. آهن و فولاد سهم قابل‌توجهی از سبد هزینه‌ای پروژه‌های ساخت‌وساز را به‌خود اختصاص داده‌اند؛ به‌ویژه در پروژه‌های شهری و سازه‌های بلندمرتبه، آهن بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد کل هزینه سفت‌کاری را به‌خود اختصاص می‌دهد.

در سال ۱۴۰۴، باتوجه‌به آخرین داده‌های بازار، قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی عادی در تهران به ۳۲ تا ۳۸ میلیون تومان رسید و در کیفیت بالاتر تا ۴۵ میلیون تومان نیز پیش رفت. رشد هزینه ساخت به‌وضوح به‌دنبال جهش قیمت آهن و فولاد رخ داد. هر بار که قیمت آهن افزایش می‌یابد، نه‌تنها هزینه سفت‌کاری بالا می‌رود، بلکه قیمت تمام‌شده هر متر مربع و طبیعتاً قیمت پیشنهادی فروشندگان نیز افزایش پیدا می‌کند.

داده‌های تیر ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که قیمت پیشنهادی فروش هر متر مربع آپارتمان در تهران به ۱۰۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده؛ عددی که نسبت به یک ماه قبل از حملات نظامی حدود ۲ درصد کمتر است اما نسبت به سال گذشته حدود ۱۲ درصد رشد نشان می‌دهد. بااین‌حال، این ارقام در مقایسه با دوره تورمی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ که بازار مسکن سالانه ۶۰ درصد رشد داشت، بسیار ملایم‌تر است اما نشانه‌های رکود و تزلزل در قیمت‌گذاری را پررنگ کرده است.

تاثیر قیمت آهن بر هزینه ساخت مسکن به این معناست که هرگونه بی‌ثباتی یا پیش‌بینی‌ناپذیری بازار آهن درنهایت به ناامنی سرمایه‌گذاری مسکن و کاهش جذابیت تولید واحدهای نوساز می‌انجامد؛ مسئله‌ای که پیامدهای مستقیمی در تولید، اشتغال، قدرت خرید مردم و رفاه اجتماعی دارد.

تاثیر سیاست ‌گذاری ‌ها و تنظیم بازار بر قیمت آهن

در چند سال اخیر، سیاست‌گذار نه‌تنها موفق به مهار نوسان قیمت آهن‌آلات نشده بلکه با مداخلات دستوری و نابهنگام، چالش‌های اقتصادی فولاد از قیمت‌گذاری دستوری تا صادرات ارزان را به نقطه بحرانی رسانده است. ایجاد سقف و کف قیمتی در بورس کالا، محدودیت‌های صادرات فولاد در مقاطعی و همزمان عرضه ارزان مواد اولیه صادراتی خود به عامل کاهش انگیزه تولید داخلی بدل شد؛ درحالی‌که هزینه‌های ساخت به‌دلیل تورم، انرژی و دستمزد به‌شکل تصاعدی درحال رشد است.

برنامه‌های حمایتی از ساخت مسکن نیز نتوانسته‌اند عطش بازار را برای آهن‌آلات تعدیل کنند. صدور مجوزهای متراکم ساختمان‌سازی در تهران بدون تأمین زیرساخت انرژی و مواد اولیه، فشار تقاضا را بر بازار آهن دو چندان کرده است. نتیجه آنکه هرگاه دولت مایل است با سیاست دستوری قیمت را کنترل کند، فعالان بازار با کاهش عرضه یا هدایت محصول به بازار غیررسمی و حتی صادر کردن آن به کشورهای همسایه پاسخ داده‌اند.

این وضعیت، چالش‌های اقتصادی فولاد از قیمت‌گذاری دستوری تا صادرات ارزان را به‌صورت ملموس در جای جای بازار نشان می‌دهد: از توقف پروژه‌های ساختمانی گرفته تا افزایش قیمت مسکن، کاهش عرضه نوساز و گسترش رکود، همه حاصل حلقه‌ای معیوب از دخالت بدون پشتوانه علمی و سیاست‌گذاری‌های مقطعی است.

نوسانات قیمت آهن و اثر آن بر بازار مسکن

امروز شاید هیچ متغیری به‌اندازه قیمت آهن نتواند تصویر آینده بازار مسکن را این چنین غبارآلود کند. در نیمه اول ۱۴۰۴، رکود فروش و تهاترهای عجیب ملک با خودرو، طلا و ارز علاوه‌بر کاهش معاملات، فضای بازار را به متغیری ناشناخته و پر از ریسک بدل کرده است. زمانی‌که سازنده نگران انفجار یا سقوط یکباره قیمت آهن است، پروژه را یا متوقف می‌کند، یا با احتیاط و با قیمت‌‌های بافر بالا وارد قرارداد می‌شود. همین الگو موج‌های متعددی از کاهش عرضه، فرسایش اعتماد سازنده به بازار و فرار نقدینگی از ساخت‌وساز را به‌وجود آورده است.

افزایش قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی طی تیر ۱۴۰۴ (که در انتهای ماه به ۱۰۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در هر متر رسید) تحت تأثیر مستقیم همین نوسانات قیمت آهن و عدم اطمینان نسبت به آینده فرمول‌بندی شده است. رکود انجام معاملات، تغییر مدل فروش (مانند تهاتر ملک با خودرو یا طلا) و نبود شفافیت قیمتی، همه نشانه‌هایی هستند که نشان می‌دهند بازار مسکن بیش از همیشه نیازمند ثبات و پیش‌بینی‌پذیری متغیرهای اصلی به‌خصوص آهن آلات است.

بسیاری از فعالان اقتصادی و مشاورین املاک، پیش بینی قیمت مسکن در سال 1404 را تابعی از رفتار بازار آهن می‌دانند؛ اگر سیاست‌گذاران قادر به تثبیت قیمت آهن یا لااقل کاهش دامنه نوسان آن باشند، بازار مسکن به‌کندی از رکود خارج خواهد شد. اما اگر روند فعلی ادامه پیدا کند و هیچ تضمینی برای کاهش نوسان قیمت آهن وجود نداشته باشد، نه‌فقط رشد قیمت مسکن قابل‌مهار نیست، بلکه رکود فعلی عمق بیشتری خواهد یافت و بازار سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان بیشتری را از دست خواهد داد.

پیشنهاداتی برای سازندگان مسکن

در شرایط فعلی، سازندگان و فعالان بازار مسکن باید از ریسک‌پذیری بالا و مدیریت هوشمندانه مواجهه با بازار آهن برخوردار باشند. نخستین توصیه، مدیریت سفارش خرید آهن براساس قراردادهای تضمینی بلندمدت با کارخانه‌ها یا تأمین‌کنندگان معتبر است تا ریسک نوسانات روزانه در اواسط پروژه‌ها به کمترین سطح برسد. 

دوم آنکه استفاده از ابزارهای مالی مدرن (مانند معاملات سلف یا قرارداد اختیار معامله آهن در بورس کالا) می‌تواند به‌عنوان سپر حمایتی در برابر موج قیمت‌ها کاربرد داشته باشد. سومین نکته، مدیریت هزینه‌های ساخت با به‌روزرسانی مستمر برآوردها و لحاظ دامنه نوسان قیمت آهن در بودجه پروژه‌های جدید است.

همچنین توصیه می‌شود سازندگان از ورود به قراردادهایی که سود پروژه صرفاً وابسته به ثبات قیمت آهن است پرهیز کنند و انعطاف در انتخاب زمان اجرا و تحویل را در تمام قراردادها لحاظ کنند. ورود به پروژه‌های مشارکتی یا تهاتر زمین و بسته‌های مصالح با مالکان می‌تواند بخشی از ریسک نوسان قیمت آهن را کم کند.

در نهایت، پیگیری مداوم روندهای بازار جهانی فولاد، نرخ ارز و تصویب سیاست‌های حمایتی دولت، از ضرورت‌های اجتناب‌ناپذیر برای هر سازنده در وضعیت امروز است. به‌عبارت‌دیگر، درزمانی‌که آهن بزرگ‌ترین مجهول معادله ساخت‌وساز کشور است، هوشمندی و چابکی در تصمیم‌گیری، کلید بقای فعالان مسکن خواهد بود.

بازار مسکن ایران امسال در تقاطع تصمیم‌گیری‌های بزرگ قرار دارد. همه متغیرها به‌سمت رکود تاریخی و تغییر الگوی معامله پیش می‌روند و دراین‌میان، قیمت‌گذاری آهن بزرگ‌ترین متغیر پنهان‌کار و پرریسک اقتصاد ایران شده است. اگر ثبات به بازار آهن برنگردد، نه‌فقط موج گرانی در خانه پابرجا خواهد ماند، بلکه رکود عمیق‌تر و لایه‌های آسیب‌پذیر اقتصاد ملی را فراخواهد گرفت. 

بازیگران صنعت باید خود را برای مواجهه با عصر ابهام و نوسان مستمر بازار آهن آماده کنند؛ چراکه این کالای کلیدی، در سال‌های پیش رو نقش اول را در بقای بازار ساخت‌وساز ایفا خواهد کرد.