پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405

به گزارش آهن آنلاین؛ بازار مسکن در آستانه سال ۱۴۰۵ در نقطه‌ای ایستاده که هم نشانه‌هایی از ثبات نسبی در آن دیده می‌شود و هم سایه سنگین تورم و ریسک‌های ارزی بر سر آن قرار دارد. رکود معاملاتی در کنار رشد تدریجی قیمت‌ها، تصویری از «رکود تورمی» را ترسیم کرده که تصمیم‌گیری را برای خریداران، سازندگان و فعالان بازار مصالح ساختمانی پیچیده‌تر از همیشه کرده است. در چنین شرایطی، پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ بدون در نظر گرفتن متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین تحولات بازار آهن‌آلات و فولاد، تحلیلی ناقص خواهد بود.

رکود تورمی ۱۴۰۴؛ سکوی پرتاب یا مانع رشد؟

سال ۱۴۰۴ برای بازار مسکن سال تثبیت در عین فشار بود. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به محدوده ۱۰۸ میلیون تومان رسید، اما حجم معاملات ماهانه در بسیاری از ماه‌ها به زیر ۴ هزار فقره سقوط کرد. این یعنی رشد اسمی قیمت‌ها ادامه داشت، اما بازار از رونق واقعی فاصله گرفت.

تورم سالانه بخش مسکن به حدود ۳۶ درصد رسید، در حالی‌که تورم عمومی بالای ۴۴ درصد در نوسان بود. این شکاف نشان می‌دهد مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی مانند ارز و طلا عقب مانده است. همین «عقب‌ماندگی نسبی» یکی از پایه‌های اصلی پیش‌بینی رشد ملایم قیمت‌ها در سال ۱۴۰۵ محسوب می‌شود.

از سوی‌دیگر، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی به محدوده ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان رسیده که بخش عمده آن به رشد قیمت آهن آلات، سیمان و دستمزد بازمی‌گردد. در چنین‌شرایطی، حتی اگر تقاضا چندان پررنگ نباشد، کف قیمتی مسکن به‌دلیل افزایش بهای تمام‌شده ساخت، بالا رفته است.

تورم، ارز و نقدینگی؛ سه‌ضلعی تعیین‌کننده قیمت‌ مسکن

پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ بدون تحلیل متغیرهای کلان اقتصادی ممکن نیست. رشد نقدینگی و تداوم تورم ساختاری همچنان فشار صعودی بر دارایی‌های سرمایه‌ای وارد می‌کند. مسکن نیز به‌عنوان یک دارایی ضدتورمی، از این روند مستثنی نیست.

در لایحه بودجه ۱۴۰۵، نرخ ارز مبنای محاسباتی در محدوده ۱۲۰ تا ۱۲۳ هزار تومان دیده شده است؛ افزایشی محسوس نسبت به سال قبل. هرگونه جهش ارزی مستقیماً قیمت محصولات فولادی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. میلگرد و تیرآهن که سهم قابل‌توجهی در اسکلت ساختمان دارند، وابستگی بالایی به نرخ ارز و قیمت جهانی فولاد دارند.

چنانچه نرخ ارز در سال ۱۴۰۵ ثبات نسبی داشته باشد، رشد قیمت مسکن می‌تواند در محدوده ۱۰ تا ۲۰ درصد باقی بماند. اما درصورت وقوع شوک ارزی، انتقال اثر آن از بازار آهن‌آلات به هزینه ساخت و سپس به قیمت فروش واحدهای مسکونی، بسیار سریع‌تر از گذشته رخ خواهد داد.

بازار آهن‌آلات؛ پیشران پنهان قیمت مسکن

در سال ۱۴۰۴، تورم مصالح ساختمانی به حدود ۴۵ درصد رسید؛ رقمی که بخش مهمی از آن ناشی از افزایش قیمت محصولات فولادی بود.

میلگرد به‌عنوان ستون فقرات سازه‌های بتنی و تیرآهن به‌عنوان عنصر کلیدی در اسکلت فلزی، سهم بالایی در هزینه ساخت دارند. هر افزایش ۱۰ درصدی در قیمت میلگرد و تیرآهن، می‌تواند چند درصد به قیمت نهایی هر متر مربع اضافه کند.

افزایش هزینه انرژی، محدودیت‌های تولید، نوسانات عرضه در بورس کالا و تغییرات قیمت جهانی فولاد، همگی عواملی هستند که بازار آهن را در معرض نوسان قرار می‌دهند. اگر در سال ۱۴۰۵ با محدودیت برق صنایع فولادی یا رشد صادرات مواجه شویم، احتمال افزایش قیمت داخلی فولاد وجود دارد؛ موضوعی‌که مستقیماً بازار مسکن را تحت فشار قرار خواهد داد.

در مقابل، اگر سیاست‌های کنترلی و ثبات ارزی برقرار باشد و عرضه در بورس کالا متعادل بماند، می‌توان انتظار داشت هزینه ساخت با شیب ملایم‌تری افزایش یابد و بازار مسکن نیز از جهش‌های ناگهانی فاصله بگیرد.

عرضه و تقاضا؛ تعادل شکننده در سایه نهضت ملی مسکن

کمبود واحد مسکونی همچنان یکی از چالش‌های ساختاری بازار است. صدها هزار متقاضی در صف پروژه‌های حمایتی قرار دارند و تکمیل این پروژه‌ها زمان‌بر است. هرچند در بودجه ۱۴۰۵ منابعی برای صندوق ملی مسکن در نظر گرفته شده، اما سرعت ساخت‌وساز با نیاز واقعی فاصله دارد.

کاهش ساخت‌وساز خصوصی به‌دلیل رشد هزینه‌ها و نرخ بهره بالا، عرضه را محدود کرده است. در سمت تقاضا، خریداران مصرفی به‌تدریج فعال‌تر شده‌اند، اما قدرت خرید آن‌ها همچنان تحت فشار است.

اگر در سال ۱۴۰۵ تسهیلات بانکی با نرخ مناسب‌تری ارائه شود یا سیاست‌های حمایتی مؤثرتری اجرا گردد، تقاضای مصرفی می‌تواند رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی را تجربه کند. این افزایش تقاضا در شرایط عرضه محدود، زمینه رشد قیمت‌ها را فراهم خواهد کرد؛ هرچند نه با شیب تند سال‌های جهشی گذشته.

سناریوهای پیش روی بازار مسکن سال ۱۴۰۵

چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده را می‌توان در سه مسیر محتمل ترسیم کرد. در سناریوی ثبات سیاسی و کنترل نسبی بازار ارز، قیمت‌ها احتمالاً رشد ملایم ۱۰ تا ۱۵ درصدی خواهند داشت و از اواخر تابستان نشانه‌هایی از رونق معاملاتی دیده می‌شود.

در سناریوی تداوم وضعیت فعلی، بازار در همان مدار رکود تورمی حرکت می‌کند؛ یعنی افزایش قیمت‌ها در محدوده ۱۵ تا ۲۰ درصد و معاملات متوسط، بدون جهش یا سقوط جدی.

اما در سناریوی بدبینانه، اگر شوک ارزی یا تنش‌های اقتصادی تشدید شود، رشد قیمت‌ها می‌تواند به محدوده ۲۵ تا ۴۰ درصد برسد. در این حالت، افزایش هزینه فولاد و سایر مصالح ساختمانی نقش پررنگی در انتقال تورم به بازار مسکن خواهد داشت.

سال رشد آرام با ریسک فولادی

برآیند داده‌ها نشان می‌دهد پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ بیش از هر چیز به ثبات اقتصاد کلان و وضعیت بازار آهن‌آلات وابسته است. هزینه ساخت که به‌شدت تحت تأثیر قیمت تیرآهن و میلگرد قرار دارد، کف قیمتی بازار را بالا نگه داشته است.

در غیاب شوک‌های شدید، انتظار می‌رود بازار مسکن سال آینده را با رشد آرام اما پیوسته پشت سر بگذارد. برای خریداران مصرفی، نیمه نخست سال می‌تواند زمان مناسب‌تری برای تصمیم‌گیری باشد؛ چراکه در صورت افزایش قیمت فولاد و ارز، هزینه جایگزینی واحدهای مسکونی در نیمه دوم سال بالاتر خواهد رفت.

به بیان‌دیگر، ۱۴۰۵ سالی است که بازار مسکن نه جهش انفجاری را تجربه می‌کند و نه سقوط سنگین را؛ بلکه در مسیری میان‌مدار حرکت خواهد کرد که ریتم آن را تورم، ارز و بازار آهن تعیین می‌کنند.