قفل‌شدگی بازار مسکن؛ رکود بی‌سابقه در بازار

به گزارش آهن آنلاین - بازار مسکن ایران در سال 1404، وارد یکی از بی‌سابقه‌ترین دوران رکود و پدیده‌ای شده که کارشناسان آن را «قفل‌شدگی» می‌نامند. این قفل‌شدگی یعنی هم عرضه و هم تقاضا متوقف شده‌اند؛ فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نیستند و خریداران، یا توان مالی ندارند، یا تمایل خود به معامله را از دست داده‌اند. نتیجه این وضعیت، خیابان‌های بی‌معامله، دفاتر املاک نیمه‌تعطیل و آگهی‌هایی است که ماه‌ها بدون تماس جدی باقی می‌مانند. از میدان شکوفه و نواب در تهران گرفته تا مناطق کم‌جمعیت‌تر استان‌ها، حجم معاملات به‌گونه‌ای پایین آمده که حتی اتحادیه املاک هم آمار دقیق قیمت را اعلام نمی‌کند.

علل این قفل‌شدگی پیچیده و چندلایه‌اند؛ جهش شدید قیمت‌ها طی سال‌های اخیر، شکاف عمیق میان قدرت خرید خانوارها و قیمت‌های سرسام‌آور، افزایش تورم مصالح ساختمانی و به‌ویژه رشد چشمگیر قیمت میلگرد که یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش هزینه ساخت‌وساز محسوب می‌شود،  مالیات‌های متعدد، طولانی شدن زمان صدور پروانه ساخت و نااطمینانی سیاسی – اقتصادی. ازسوی‌دیگر، هزینه‌های ساخت‌وساز به‌شکلی بالا رفته که سود آن از سود سپرده بانکی (حدود ۲۱ درصد) کمتر شده و سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند پول خود را به بازارهای موازی مانند ارز، طلا و رمزارز منتقل کنند.

پیامدهای اجتماعی این رکود نیز شدید است؛ ناتوانی جوانان و خانوارهای جدید در خانه‌دار شدن، فشار بیشتر بر اجاره‌نشین‌ها، رکود صنایع وابسته مانند لوازم خانگی و خدمات فنی و کاهش اشتغال در بخش خصوصی. در این میان، پرسش اصلی مردم و فعالان بازار این است که چند ماه آینده چه خواهد شد؟ آیا مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ از این قفل خارج می‌شود یا رکود ادامه خواهد یافت؟

تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت مسکن

قیمت مسکن در ایران حاصل تأثیر هم‌زمان چند گروه عامل است:

• قدرت خرید خانوارها: جهش قیمت‌ها، فاصله‌ای عمیق میان درآمد متوسط و قیمت واحد مسکونی ایجاد کرده است. بسیاری حتی با وام بانکی هم قادر به خرید نیستند، زیرا تسهیلات فعلی تنها ۱۰ درصد هزینه یک واحد متوسط در تهران را پوشش می‌دهد. پیشنهاد کارشناسان افزایش این سهم به ۵۰ درصد است.
• رفتار فروشندگان و سازندگان: بخش بزرگی از مالکان و سازندگان حاضر به کاهش قیمت نیستند، چون یا به امید افزایش آینده می‌نشینند، یا هزینه ساخت آنان اجازه فروش با نرخ پایین‌تر را نمی‌دهد.
• هزینه‌های ساخت‌وساز: تورم مصالح ساختمانی، مالیات‌های جدید و طولانی شدن روند صدور پروانه ساخت (حدود یک‌سال) باعث شده عرضه جدید کاهش یابد.
• عوامل سیاسی و روانی: تحریم‌ها به‌طور مستقیم بر زمین و مصالح اثر زیادی ندارند، اما از طریق بازارهای موازی و ایجاد بلاتکلیفی سیاسی، روان بازار را تحت فشار گذاشته‌اند. فعال‌شدن «مکانیسم ماشه» سرمایه‌گذاران را به احتیاط واداشته و نقدشوندگی املاک را کاهش داده است.

وضعیت کنونی بازار مسکن

رکود تاریخی معاملات، تصویر فعلی مسکن ایران را شکل داده است. در بسیاری از مناطق تهران مانند میدان شکوفه، نواب، یا منطقه ۱۹، معامله خرید یا اجاره تقریباً متوقف شده است. افت معاملات در تهران بین ۳۰ تا ۴۰ درصد و کاهش نرخ اجاره واحدهای کوچک و کلنگی در برخی استان‌ها تا ۳۰ درصد گزارش شده است.

در املاک تجاری نیز وضع بهتر نیست؛ سه سال گذشته معاملات بسیار محدود بوده است. دفاتر املاک با افزایش هزینه‌های جاری و درآمد ثابت روبه‌رو هستند، مشاوران از نبود مشوق و ناکارآمدی سامانه‌های ثبت قراردادهای بلندمدت (هدایت به دفترخانه‌ها) گلایه دارند و میانگین قیمت‌ها قابل اتکا نیست چون داده آماری کافی برای محاسبه واقعی وجود ندارد. حتی در آزادی، میانگین متری ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان اعلام شده ولی غیرقطعی است.

ضرورت پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو

با استمرار رکود، پیش‌بینی قیمت مسکن برای تصمیم‌گیری خریداران، فروشندگان و سیاست‌گذاران حیاتی است. کارشناسان معتقدند تا پایان ۱۴۰۴، در شرایط فعلی، کاهش میانگین قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در نقاط مختلف کشور محتمل است، به‌خصوص در واحدهای کوچک و متوسط. این کاهش به معنای بازگشت به قیمت واقعی نیست، زیرا جهش‌های قبلی بسیار پرشتاب بوده‌اند.

این پیش‌بینی البته به فرض ثبات نسبی ارز و تورم انجام می‌شود؛ هر شوک سیاسی یا ارزی می‌تواند مسیر بازار را تغییر دهد و حتی کاهش قیمت‌ها را متوقف کند یا برعکس، سرعت آن را بیشتر کند. رکود فعلی ناشی از نبود تقاضای جدید و خروج سرمایه از مسکن، چه در شرایط افزایش تحریم‌ها و چه در صورت توافق، احتمالاً تا پایان سال ادامه خواهد یافت.

تأثیر قیمت آهن‌ آلات بر قیمت مسکن

آهن‌آلات به‌ویژه میلگرد در هزینه ساخت نقش اصلی دارند و هر تغییر در قیمت آن‌ها مستقیماً بر قیمت نهایی واحدهای نوساز اثر می‌گذارد. در سال ۱۴۰۴، قیمت میلگرد در مقاطعی نسبت به سال قبل حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد بالا رفته است. این افزایش ناشی از نوسانات بازار جهانی فولاد، تورم داخلی و هزینه حمل‌ونقل است.

گرانی قیمت آهن‌ آلات باعث می‌شود سازندگان تمایل کمتری به شروع پروژه‌های جدید داشته باشند، زیرا هزینه اولیه بالا و سود مورد انتظار پایین‌تر از بازارهای مالی است. اگر قیمت میلگرد در ماه‌های آینده کاهش یابد، می‌تواند به کاهش هزینه ساخت و احتمالا کاهش قیمت واحدهای نوساز کمک کند؛ اما در صورت افزایش، فشار تورمی بر بازار ساخت‌وساز ادامه خواهد یافت و احتمال شکستن قفل عرضه کمتر می‌شود.

بازار مسکن تا آخر سال ۱۴۰۴ چه سمت و سویی خواهد رفت؟

دو مسیر اصلی پیش‌روی بازار مسکن تا پایان سال وجود دارد:

1. ادامه رکود و قفل‌شدگی: اگر سیاست‌های فعلی و شرایط اقتصادی–سیاسی بدون تغییر بماند، عرضه و تقاضا همچنان بی‌تحرک خواهند بود و بازار عملاً بی‌معامله باقی می‌ماند. فروشندگان مقاومت می‌کنند، خریداران منتظر می‌مانند و سرمایه‌ها به بازارهای موازی می‌روند.
2. کاهش محسوس قیمت‌ها: درصورت فشار نقدینگی بر فروشندگان و تداوم کمبود خریدار، فرصتی برای کاهش قیمت‌ها و خروج بخشی از بازار از رکود ایجاد می‌شود. بخش واحدهای کوچک و متوسط بیشترین افت را ممکن است تجربه کند، درحالی‌که واحدهای لوکس مقاومت بیشتری دارند.

سناریوهای پیش‌رو بازار مسکن

حاصل آنکه بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ گرفتار قفل‌شدگی بی‌سابقه‌ای شده است که بدون اصلاحات سیاستی و حمایت واقعی از عرضه و تقاضا، شکستن آن تا پایان سال دشوار خواهد بود. نقش قیمت مصالح، به‌ویژه میلگرد، در حفظ یا تغییر مسیر بازار بسیار جدی است و هر تغییر در این بخش می‌تواند جهت بازار را تعیین کند

با تجمیع داده‌ها، سه سناریو کلی برای آینده بازار مسکن ایران تا پایان سال ۱۴۰۴ ترسیم می‌شود:

1. رکود طولانی‌مدت بدون تغییر قیمت محسوس: معاملات محدود، قیمت‌های ثابت یا با نوسان جزئی، ادامه فشار بر دفاتر املاک، و رکود در صنایع وابسته.
2. سقوط کنترل‌شده قیمت‌ها: افت تدریجی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد، بیشتر در واحدهای کوچک، همراه با کاهش نرخ اجاره. این مسیر نیازمند ثبات ارز و کاهش هزینه مصالح است.
3. شوک سیاسی–اقتصادی و تغییر کامل روند بازار: تحولات بین‌المللی، تغییر سیاست‌های ارزی یا مالی، می‌تواند مسیر را کاملاً عوض کند؛ یا بازار را از رکود بیرون بکشد یا آن را عمیق‌تر کند.