نقش سیاست‌های دولتی بر رونق ساخت‌وساز در رکود
- چرا سیاست های دولتی در رکود مسکن اهمیت دارد؟
- انواع سیاست های دولتی در بخش مسکن
- تجربه های گذشته: آیا سیاست های دولت موفق بوده‌اند؟
- سیاست های فعلی دولت و اهداف آن ها
- تأثیر واقعی این سیاست ها بر ساخت‌وساز در دوران رکود
- چالش‌ها و موانع اجرای سیاست‌ها
- راهکارهای پیشنهادی برای بهبود اثرگذاری سیاست‌های دولتی بر ساخت و ساز در دوره رکود
به گزارش آهن آنلاین - بازار مسکن ایران به‌عنوان یکی از شریان‌های حیاتی اقتصاد کشور در وضعیت بی‌سابقه‌ای از رکود و ایستایی قرار گرفته است؛ رکودی که مدت‌هاست فراتر از چرخه‌های معمول بازار رفته و به توقف معاملات، کاهش سرمایه‌گذاری و بی‌رغبتی فعالان اصلی این صنعت تبدیل شده است. درشرایطی‌که خریداران و سازندگان، هر دو سمت عرضه و تقاضا را خالی گذاشته‌اند، حضور کم‌رنگ دولت و یا نحوه سیاست‌گذاری‌های آن حالا بیش از همیشه به کانون توجه تبدیل شده است.
روزگاری سیاستگذاران، ساخت‌وساز را به مثابه موتور اشتغال و محرک صنایع بالادستی و پایین‌دستی همچون فولاد و سیمان می‌دانستند؛ اما تحولات جدید سیاسی، ناپایداری اقتصادی، تشدید تحریم‌ها، بحران ارزی و حتی سایه جنگ منطقه‌ای اکوسیستم این صنعت را به آشفتگی کشاند. حالا صنعت ساختمان که متوسط ۳.۶ درصد سهم ارزش‌افزوده GDP کشور در سه سال اخیر را به دوش می‌کشید، با رشد سالانه منفی ۰.۳ درصد و کاهش سهم از ۵.۱ درصد (زمستان ۱۴۰۱) به ۴.۹ درصد (زمستان ۱۴۰۳) عملاً جایگاه استراتژیک خود را زیر تهدید می‌بیند.
آنچه امروز بیش از اعداد و نمودارها در بازار زمزمه می‌شود، پرسش عمیق از نسبت سیاست‌های دولتی با مسیر رونق یا رکود آینده است. آیا دولت راهبر واقعی تغییرات این بازار است یا خودش یکی از موانع؟
درحالی‌که سیاست‌های حمایتی نهضت ملی مسکن و مسکن مهر روزگاری امید بازار را زنده کردند، امروز نه‌تنها پروژه‌های حمایتی با چالش‌هایی جدی چون کندی اجرا و نبود شفافیت مواجه‌اند، بلکه سازندگان خصوصی نیز با پیچ‌وخم‌های بی‌پایان صدور مجوز، نرخ بهره سنگین و نبود ابزار مالی نوین دست‌وپنجه نرم می‌کنند. این دور باطل، نیاز به بازاندیشی در جایگاه و روش سیاستگذاری دولت دارد؛ جایی‌که هنوز امیدواری به تغییر نقش‌آفرین دولت، کلیدی برای نجات بازار است.
چرا سیاست های دولتی در رکود مسکن اهمیت دارد؟
درشرایط ویژه کنونی بازار مسکن، سیاست‌های دولت بیش از گذشته تعیین‌کننده سرنوشت ساخت‌وساز و گردش کل زنجیره صنعت ساختمان شده است. درحالی‌که عوامل بنیادین مانند تورم، کاهش قدرت خرید، نوسانات ارزی و تحریم‌ها فشار مضاعفی آورده‌اند، چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ بیش از هر چیز به نحوه عمل و اثربخشی سیاست‌های دولتی وابسته است.
دولت به‌عنوان بزرگ‌ترین سیاست‌گذار، می‌تواند با ارائه حمایت‌های مالی و تسهیل مقررات، فضا را برای ورود سرمایه‌گذاران و تحریک تقاضا فراهم کند یا برعکس، با رفتارهای غیرهدفمند و تصمیمات مقطعی، رکود را عمیق‌تر و عمر آن را طولانی‌تر نماید. درچنین فضایی است که فعالان بازار –از انبوه‌سازان تا سرمایه‌گذاران خُرد– نگاه خود را به جهت‌گیری دولت دوخته‌اند و هر تغییر کوچک در سیاست‌های بانکی، حمایتی یا حتی رویه‌های صدور مجوز فنی می‌تواند موجی از امید یا ناامیدی به بازار تزریق کند.
انواع سیاست های دولتی در بخش مسکن
در یک نگاه کلی، سیاست‌های دولت در حوزه ساخت‌وساز را می‌توان به سه دسته اصلی تقسیم کرد:
- سیاست‌های مالی: وام مسکن، تسهیلات بانکی، کاهش نرخ سود
- سیاست‌های حمایتی: طرح نهضت ملی مسکن، مسکن مهر و پروژه‌های حمایتی مشابه
- قوانین و مقررات شهری: تسهیل مجوز ساخت، تراکم‌فروشی و صدور پروانه‌های شهرسازی
هر یک از این سیاست‌ها، بسته به نحوه اجرا و تناسب با نیاز واقعی بازار، قادرند به‌عنوان موتور محرک یا ترمزکننده صنعت ساختمان عمل کنند.
تجربه های گذشته: آیا سیاست های دولت موفق بوده‌اند؟
نگاهی به تاریخچه سیاستگذاری در بازار مسکن ایران، تصویری پارادوکسیکال ارائه می‌دهد؛ جایی که گاه یک سیاست موفق – مثل آغاز طرح مسکن مهر – در فضای بحران‌های گذشته توانست بخشی از تقاضا را پاسخ دهد و عرضه بزرگی به بازار تزریق کند، اما به‌دلیل نقص در تامین مالی، شفافیت اجرا و عدم بهره‌گیری از فناوری و مدل‌های سرمایه‌گذاری مدرن، در نهایت با انتقادهای شدید درباره کیفیت ساخت و زیست‌پذیری پروژه‌ها روبه‌رو شد.
یا در دوره‌هایی که سیاست‌های مالی سهل‌گیرانه‌تر شد (ارائه وام مسکن با بهره پایین)، شاهد رونق نسبی و افزایش معاملات و ساخت‌وساز بودیم، اما با بازگشت رکود و نوسانات ارزی، این مشوق‌ها عملاً به‌دلیل افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و قیمت آهن آلات و مصالح، قدرت اثرگذاری خود را از دست دادند. تجربه سیاست‌هایی مثل تراکم‌فروشی هم اگرچه در کوتاه‌مدت منابع دولت را تقویت کرد، اما در بلندمدت به افزایش بی‌نظمی و تشدید بحران‌های زیست‌شهری افزود.
سیاست های فعلی دولت و اهداف آن ها
دولت سیزدهم در امتداد سیاست‌های حمایتی دوره‌های پیشین، با راه‌اندازی طرح نهضت ملی مسکن، وعده ساخت میلیون‌ها واحد حمایتی برای اقشار کم‌درآمد را داد. هدف اصلی، مهار قیمت‌ها، تحریک عرضه و ایجاد فرصت خانه‌دار شدن برای فاقدان مسکن اعلام شده و ابزارهایی نظیر تخصیص زمین رایگان، اعطای تسهیلات بانکی، تسهیل تراکم‌فروشی و حتی تسهیلات ویژه انبوه‌سازان به کار گرفته شده است.
در کنار این‌ها، دولت، مدعی تسریع فرآیند پیشرفت پروژه‌ها، کوتاه‌سازی مسیر صدور مجوز ساخت و توسعه ابزارهای نوین مالی شده است. بااین‌حال، ضعف جدی در تحقق اهداف کمی، تاخیرهای پی‌درپی و ناتوانی در پایدارسازی منابع مالی، همچنان به‌عنوان پاشنه آشیل سیاست‌های اجرایی دولت نمودار گشته است.
تأثیر واقعی این سیاست ها بر ساخت‌وساز در دوران رکود
اما واقعیت بازار، چه تصویری از اثربخشی تلاش‌های دولت ارائه می‌دهد؟ رکود شدید معاملات، کاهش چشمگیر تقاضا در مناطق مرکزی و شمالی شهرها و حتی افت قیمت مسکن تا ۳۰درصد در برخی مناطق، نخستین نشانه‌های عدم توفیق سیاست‌های حمایتی هستند. سازندگان نسبت به آینده تردید دارند، سرمایه‌گذاران نیز از نااطمینانی سیاسی و ناکارآمدی طرح‌های حمایتی، به‌ویژه نهضت ملی مسکن، گریزان شده‌اند.
افزایش هزینه‌های تولید، تورم و رشد قیمت مصالح و خدمات ساختمان، از یک‌سو حاشیه سود سازندگان را کاهش داده و ازسوی‌دیگر، به سد راه عملیاتی شدن پروژه‌ها بدل شده است. بالا رفتن قیمت آهن آلات به‌عنوان یکی از مؤلفه‌های کلیدی ساخت‌وساز، حلقه فشارها را تنگ‌تر کرده است. درعین‌حال، قیمت دستمزدها و عدم دسترسی به فناوری‌های نوین ضمن افزایش هزینه تمام‌شده، موجب فرسایشی‌تر شدن شرایط بازار و کشیده شدن تعلیق پروژه‌ها شده است.
چالش‌ها و موانع اجرای سیاست‌ها
با آن‌که سیاست‌های حمایت از ساخت‌وساز و خروج از رکود، همواره درصدر برنامه‌های دولت بوده، اما واقعیت اجرای این سیاست‌ها فاصله‌ای چشمگیر با اهداف مصوب دارد. هرچند دولت با وعده‌ها و مصوبات پرتعداد به میدان آمده، اما موانع ساختاری، بروکراسی اداری و کمبود منابع مالی، سرعت تحقق عملی اهداف را کاهش داده است. همچنین نوسانات شدید قیمت آهن‌آلات، فشار مضاعفی بر پروژه‌های عمرانی و بخش خصوصی وارد کرده و توان اجرای سیاست‌ها را بیش‌ازپیش محدود کرده است. ازهمین‌رو، ارزیابی چالش‌ها و موانع بالفعل سیاست‌های فعلی، کلید درک علل رکود در صنعت ساختمان است گفتنی است که باوجود شعارهای متعدد و اهداف کمّی سنگین، دولت در عمل با چالش‌های عمده‌ای روبه‌رو است:
- بروکراسی و فرآیندهای اداری پیچیده و زمان‌بر: صدور پروانه، بررسی فنی و تخصیص مجوزها همچنان گرفتار رویه‌های سنگین و غیرالکترونیک است.
- عدم شفافیت و مدیریت غیرکارشناسی: طرح‌هایی چون نهضت ملی مسکن از ضعف جدی در اطلاع‌رسانی، تغییر مکرر سیاست‌ها، نبود ضمانت اجرایی قراردادها و تفاوت میان وعده و عمل رنج می‌برند.
- سرکوب مالی بخش خصوصی: محدودیت دسترسی به تسهیلات مناسب، نرخ بهره غیررقابتی و توقف ابزارهای مالی نوآورانه به‌عنوان‌مثال: عدم استفاده فراگیر از صندوق‌های پروژه‌ای، اجاره‌داری حرفه‌ای و مدل‌های جدید تامین مالی.
- افزایش هزینه تولید و مصالح: رشد بی‌سابقه قیمت مواد اولیه، به‌ویژه قیمت آهن آلات، سبب کاهش تمایل سازندگان به‌ادامه پروژه‌ها شده و دایره انتخاب متقاضیان را محدود ساخته است.
- ناامنی سرمایه‌گذاری: چشم‌انداز بی‌ثباتی سیاسی، نگرانی از تصمیمات دفعی و تغییرات ناگهانی قوانین و مالیات‌ها، موجب امتناع سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی از ورود به بازار ساختمان شده است.
راهکارهای پیشنهادی برای بهبود اثرگذاری سیاست‌های دولتی بر ساخت و ساز در دوره رکود
در این چشم‌انداز بغرنج اما پویا، اصلاح سیاست‌ها و بازتعریف ابزارهای حمایتی دولت می‌تواند راهگشای عبور از بحران رکود باشد. کارشناسان و فعالان صنعت پیشنهاد می‌کنند:
- مدرن‌سازی نظام اداری و کوتاه‌سازی فرآیندها: توسعه سازوکارهای یکپارچه الکترونیک و حذف بوروکراسی زائد برای صدور مجوز ساخت، پروانه و پایان‌کار
- توسعه ابزارهای مالی نوین: راه‌اندازی واقعی صندوق‌های پروژه‌ای، حمایت از اوراق بهادارسازی پروژه‌های ساختمانی، ارائه مدل‌های متنوع اجاره‌داری و پیش‌فروش با پشتوانه حقوقی و مالی معتبر
- شفافیت و ثبات قراردادها: بازنگری در قراردادهای نهضت ملی و سایر پروژه‌های حمایتی، اطلاع‌رسانی دقیق وضع متقاضیان و ایجاد نظام نظارتی یکپارچه
- حمایت مؤثر از بخش خصوصی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری: تسهیل دسترسی به زمین، ایجاد مشوق‌های مالیاتی و تضمین امنیت سرمایه‌گذاری حتی در شرایط بی‌ثبات
- استفاده از فناوری‌های نوین و راهبرد چابک: سرمایه‌گذاری بر ERP، BIM، هوش مصنوعی برای بهبود مدیریت پروژه‌ها و تحلیل بازار و همچنین همکاری با استارت‌آپ‌ها و نهادهای دانش‌بنیان
- تمرکز بر واحدهای کوچک‌مقیاس و ساختمان سبز: پاسخ به نیاز طبقه متوسط و مهاجران تازه‌وارد به شهرها با عرضه واحدهای کم‌متراژ، بهره‌وری انرژی و کاهش هزینه‌ها
تجربه‌های تلخ و شیرین سیاستگذاری دولت‌های گذشته نشان می‌دهد که نقش‌آفرینی دولت در بازار ساختمان نمی‌تواند محدود به شعار و وعده باشد؛ نیازمند نقشه راه منسجم، شفافیت اجرایی و حمایت هوشمندانه از بازیگران اصلی بازار است. تسهیل سرمایه‌گذاری و کاهش ریسک، توسعه ابزارهای مالی پیشرفته و بکارگیری فناوری، کلیدهای بازگشت رونق به صنعت ساختمان هستند. در عصر جدید، فعالان این صنعت برای بقا و رشد ناچار به قبول تغییرات و استفاده از مزیت‌های سیاستی و فناورانه خواهند بود و اگر دولت همسوی این مسیر حرکت کند، می‌توان امیدوار بود ساخت‌وساز بار دیگر به موتور محرک اقتصاد ایران تبدیل خواهد شد.
