جدیدترین سیگنال های گرانی مسکن با افزایش قیمت مقاطع فولادی و ساختمانی

مرکز آمار ایران، نتایج شاخص و میانگین قیمت نهاده های ساخت و ساز در شهر تهران را برای بهار 1401 (بر اساس سال پایه 1390) منتشر کرده است که به خوبی نشان می دهد چرا با کاهش تولید مسکن مواجه هستیم. بر اساس این گزارش، شاخص بهای ساختمان های مسکونی شهر تهران در بهار سال جاری 1544.2 بوده که نسبت به شاخص فصل قبل 26.3 درصد افزایش داشته است. این گزارش نشان می دهد که اگرچه تورم سالانه در بهار 1401 44.8 درصد بوده و نسبت به تورم سالانه 55.3 درصد در زمستان سال قبل 10.5 درصد کاهش داشته است، اما تورم نقطه به نقطه قیمت است. از نهاده های عمرانی در تهران در فصل جاری 43.4 درصد به دست آمد.

معنای این عدد آن است که سازندگان مسکن در تهران برای تهیه نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال ۴۳.۴ درصد بیشتر از بهار سال قبل هزینه کرده‌اند. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه ۳۵.۵ درصدی در زمستان سال قبل با افزایش ۷.۹ درصدی مواجه بوده است.

در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم سالانه مربوط به گروه اجرایی «شیشه» با ٨٦.٣ درصد و کمترین تورم با ٢٨.١ درصد متعلق به گروه «آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» بوده است.همچنین در بین گروه‌های اجرایی، گروه «شیشه» با ٩٢.١ درصد بیشترین تورم نقطه به نقطه و گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با ١٨.٢ درصد، کمترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است.

براساس این گزارش تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در این فصل نیز با ۲۳,۳ درصد افزایش نسبت به تورم فصلی ۳درصدی در زمستان سال قبل، به ٢٦.٣ درصد رسیده است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی مربوط به گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن، ماسه» با ٥٥.٨ درصد و کمترین تورم فصلی مربوط  به گروه  اجرایی «سنگ» با ١٠.٩ درصد بوده است.

تبعیت قیمت مصالح ساختمانی از تورم عمومی کشور

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن بر این باور است که قیمت مصالح ساختمانی به عنوان بخشی از تولیدات در کشور از فرآیند تورم عمومی کشور تبعیت می‌کند و بهای این کالاها نیز همانند کالاهای دیگر افزایش پیدا می‌کند و حاصل آن هم این می‌شود که بسیاری از سازندگان مسکن با این حجم از گرانی‌ها از ساخت مسکن منصرف می‌شوند. مثلا با افزایش قیمت میلگرد و تیرآهن، هزینه تمام شده برای احداث بنا به شدت بالا می رود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: 

امروز وضعیت به گونه‌ای شده که اگر هم سازندگان مسکن در پروژه‌ای که متعلق به خودشان است کار می‌کنند باز هم سعی دارند تا استمرار در ساخت مسکن را به تعویق بیندازند و به امید آن باشند که یا فرجی‌ در مذاکرات برجام حاصل خواهد شد یا منابع و مطالبات کشور از خارج تامین شود.

اکبرپور تصریح کرد: 

در شرایط فعلی اگر هم ساخت و ساز به گونه‌ای استمرار پیدا کند پیمانکار در قراردادی که با مالک دارد خواستار آن می‌شود تا این موارد (گرانی ها) را منظور کند و تورم موجود را در قراردادشان لحاظ کنند تا پیمانکاران متضرر نشوند.

این کارشناس مسکن افزود: 

در این فرآیند میزان تولیدات ساختمانی از نظر تعداد واحدهای ساختمانی نیز افت می‌کند و به عبارتی افزایش تورم نیز موجب رکود بیشتر در ساخت و ساز واحدهای ساختمانی می‌شود. اکبرپور در پاسخ به این پرسش که چند درصد از قیمت نهایی یک ملک را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد خاطرنشان کرد: 

اصولا در عرف جهانی نسبت قیمت مصالح ساختمانی به نیروی کار یک به دو است به این معنی که هزینه‌های نیروی انسانی اعم از کارگر و مهندس و نیروهای متخصص و جواز و ... دو سوم هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد و یک سوم هم هزینه مواد و مصالح ساختمانی برای ساخت یک بناست این موضوع در ایران بالعکس است یعنی هزینه‌های نیروی کار به نسبت یک به ده است یعنی نه دهم (حدود 90 درصد) را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد و 10 درصد آن نیروی کار است، از این رو افزایش قیمت کالاهای فولادی ساختمانی مانند قیمت تیرآهن تاثیر بسیار زیادی بر روی قیمت تمام شده یک بنا دارد و می‌تواند موجب رکود در این بازار شود. 

قیمت مسکن چند درصد رشد خواهد کرد؟

این کارشناس مسکن در ادامه تصریح کرد: 

رشد 43 درصدی قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال نسبت به سال گذشته می‌تواند تا حدود 15 درصد بر قیمت‌های ساخت بناها تاثیر گذاشته و قیمت‌ها را بالا ببرد. 

اکبرپور گفت: 

اگر بازار امروز مسکن را به صورت متوسط ببینیم اعم از تمامی ویلاها و ساختمان‌های لوکس و آپارتمان‌های معمولی و ... این افزایش 10 تا 15 درصدی در نرخ‌ها دیگر کششی برای افزایش قیمت‌ها باقی نگذاشته و قدرت مالی افراد برای خرید ملک نیز اجازه این رشدها را نمی‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تقسیم خریداران بالقوه مسکن افزود: 

برخی از خریداران می‌خواهند برای ارتقای ملک خود تغییر کاربری دهند، و اغلب برای خرید ملک جدید، نیاز به قرار دادن موارد اضافی در بالای ملک قبلی خود دارند. امروزه اکثریت خریداران متعلق به این گروه هستند، اما آنچه در این بازار اهمیت دارد، اولین خریدارها هستند، یعنی زوج های جوانی که به دنبال خرید ملک هستند که یا باید از این بازار گران قیمت مسکن خارج شوند و یا کوچکتر را انتخاب کنند.