آخرین تحلیل‌ها
قیمت مسکن

کنترل فاکتورهای تعیین قیمت مسکن

آخرین بروزرسانی: چهارشنبه ۲۳ مرداد ۱۳۹۸ 0

پس از اخبار منتشر شده در مورد برنامه های پیشنهادی از سوی کمیسیون عمرانی مجلس که کاهش ۲۰ درصدی قیمت مسکن را نوید داد و همچنین اعلام “بازار تعهدی مصالح”، تقریبا هر روز بازار مسکن دستخوش اخبار مثبت برای خریداران و حتی اجاره نشینان بوده است. این نتیجه که برای خیلی‌ها شیرین خواهد بود که در واقع نشان دهنده خط پایانی برای رشد قیمت مسکن بوده است.

با توجه به آمار و ارقام ارائه شده در بخش مسکن، می‌توان آپارتمان‌های شهر تهران را به ۴ دسته تقسیم کرد. آپارتمان‌های نوساز، آپارتمان‌های کمتر از ۵ سال ساخت، آپارتمان‌های بین ۵ تا ۱۰ سال ساخت، آپارتمان‌های بیش از ۱۰ سال ساخت.

چند آمار مهم از قیمت گذاری در بخش مسکن

نکته قابل توجه اینست که با اینکه از حدود ۶ ماه قبل، اقداماتی مبنی بر کنترل تورم در مسکن شروع شده است اما آمار و ارقام نشان می دهد، همچنان در تیرماه ماه حدود ۲۰ درصد معاملات مسکن کاهش یافته است. اما این در حالیست که نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان، یعنی تیرماه به میزان ۱٫۵ درصد کاهش داشته است.

نکته مهم دیگر اینست که پارامترهایی که در هزینه ساخت و ساز یک خانه باید مدنظر قرار گیرد کمی متفاوت از سال گذشته است. در گذشته برای برآورد هزینه ساخت مسکن، قیمت مصالح و زمین کافی بود اما هم اکنون علاوه بر موارد نام برده، هزینه اخذ جواز ساخت و حقوق کارگر نیز اضافه شده است، اما همواره قیمت زمین اصلی ترین نقش را در تعیین قیمت مسکن است.

قیمت اخذ مجوز نسبت به پارسال دو برابر شده است. هزینه و حقوق کارگر هم دوبرابر شده است. مثلا پارسال چیزی بین ۴۰ تا ۵۰ تومان بود اما در سال ۹۸، هر کارگر روزانه ۸۰ الی ۹۰ تومان دریافت میکند. بعبارتی کمترین حقوق برای یک کارگر ساختمانی ۲٫۵ میلیون تومان است. نرخ رشد زمین هم گرچه کمتر شده است اما نسبت به پارسال رشد چشمگیر داشته است.

در این بین، پارامترهایی که میتوانند دوباره موجب کاهش قیم مسکن شوند، اول از همه قیمت زمین است و بعد قیمت مصالح که هر دوی اینها در دستور کار قرار گفته است و حتی در بیشتر مناطق تهران نیز در ساخت و سازهای در حال اجرا، اعمال شده است. به نحوی که به عنوان مثال، در مورد آپارتمان‌های از پیش ساخته شده تا ۵ درصد تخفیف پای معامله نیز باز گذاشته شده است.

در گذشته برای برآورد هزینه ساخت مسکن، قیمت مصالح و زمین کافی بود اما هم اکنون علاوه بر این، هزینه اخذ جواز ساخت و حقوق کارگر نیز به موارد فوق اضافه شده است، اما همواره قیمت زمین اصلی ترین نقش را در تعیین قیمت مسکن است.

قیمت اخذ مجوز نسبت به پارسال دو برابر شده است. هزینه و حقوق کارگر هم دوبرابر شده است. مثلا پارسال چیزی بین ۴۰ تا ۵۰ تومان بود اما در سال ۹۸، هر کارگر روزانه ۸۰ الی ۹۰ تومان دریافت میکند. بعبارتی کمترین حقوق برای یک کارگر ساختمانی ۲٫۵ میلیون تومان است. نرخ رشد زمین هم گرچه کمتر شده است اما نسبت به پارسال رشد چشمگیر داشته است.

در این بین، پارامترهایی که میتوانند دوباره موجب کاهش قیمت مسکن شوند، اول از همه قیمت زمین است و بعد قیمت مصالح که هر دوی اینها در دستور کار قرار گفته است و حتی در بیشتر مناطق تهران نیز در ساخت و سازهای در حال اجرا، اعمال شده است. به نحوی که به عنوان مثال، در مورد آپارتمان‌های از پیش ساخته شده تا ۵ درصد تخفیف پای معامله نیز باز گذاشته شده است.

تاثیر بازار مسکن بر روی آهن آلات

آنچه که عیان است همواره بخش اعظمی از زیرساخت‌های هر کشوری به ساخت و ساز در بخش مسکن، راه سازی، پل سازی و خودرو برمی‌گردد. در اینجا به این موضوع اشاره کردیم که درحال حاضر فاکتورهای جدیدی به قیمت گذاری مسکن افزوده شده است. اما دو فاکتور همیشگی یعنی قیمت زمین و مصالح ساختمانی اعم از فلزی و غیر فلزی، فاکتورهایی هستند که در حال کنترل می‌باشند. به تبع وقتی قیمت مسکن کاهش یابد، توانایی خرید و سرمایه گذاری در این بخش به بازار بازخواهد گشت.  به این ترتیب تقاضا به خصوص در میلگرد و تیرآهن رو به بالا خواهد شد.

البته پیش بینی ما از اثر گذاری این بخش بر افزایش تقاضا این موضوع را نشان می‌دهد که با توجه به اینکه هم اکنون در پیک فصل تابستان قرار داریم، بایستی به طور طبیعی ساخت و ساز در اوج باشد اما باتوجه به ادامه رکود در ساخت و ساز از فروردین ماه ۹۸ تا به امروز، در ادامه یعنی شهریور ماه که همزمان با ماه محرم خواهد بود به طور طبیعی فعالیت در ساخت و ساز کمی کاهش می یابد مگر اینکه تمام کسانی که منتظر کاهش قیمت نشسته بودند، امسال را متفاوت از هر ساله به انجام پروژه‌های ساخت بپردازند تا کمبود فعالیت در فصل تابستان را جبران کرده باشند. 

نویسنده: فرزانه تیموری

تاریخ انتشار: چهارشنبه ۲۳ مرداد ۱۳۹۸
اشتراک گذاری
دیدگاه بگذارید
  مشترک شدن  
اطلاع از
جداول وزنی مشاهده کنید
ارائه فاکتور رسمی
ارسال به سراسر کشور
اینستاگرام مشاهده صفحه
سبد خرید
سبد خرید محصول حذف شد. بازگرداندن
نام کالا
واحد
مقدار
قیمت واحد
    برآورد قیمت کل : 0 ریال
    ادامه خرید
    مشخصات ثبت کننده
    ثبت سفارش با نام کاربری
    ثبت سفارش به عنوان کاربر مهمان
    عملیات موفق
    کد پیگیری: مشاوران ما با ارائه بهترین پیشنهادات. با شما تماس خواهند گرفت
    کاربر گرامی
    آیا تمایل دارید، با همین شماره موبایل عضو آهن آنلاین شوید و از مزایای آن استفاده کنید؟
    بله حتما فعلا نه
    اشتراک گذاری